El pasado 23 de noviembre de 2022 se publica en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Esta ley ha entrado en vigor al día siguiente al de su publicación, esto es, el 24 de noviembre de 2022.

Esta norma busca aliviar el impacto que de la subida de los tipos de interés de las economías domésticas. Y presenta las siguientes novedades:

1.- Se refuerza el Código de Buenas Prácticas vigente

Para que pueda cubrir a los deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario

Se considerarán deudores vulnerables aquellos hogares que tengan una renta de 3 veces el IPREM (el indicador de renta de efectos múltiples) que serían unos 24.500 euros, cuya carga hipotecaria sea de un 50% de la renta y vean incrementarse un 50% su esfuerzo hipotecario.

Con esta nueva norma, si estamos dentro de este grupo, podremos reestructurar el préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de 5 años, con un pago de unos intereses de euríbor menos 0,1 frente a los actuales de euríbor más 0,25 del actual Código de Buenas Prácticas.

También se amplía a 2 años frente a los 12 meses actuales el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario.

Además, se elimina la necesidad de que se cumpla con el criterio del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario. Estos hogares pueden acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años.

Se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y disciplina, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.

Por último, se establecen otras mejoras en el procedimiento, entre las que destacan la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante veinticuatro meses (doblando el plazo actual de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.

2.- Se establece un nuevo Código de Buenas prácticas

El nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza transitoria, con una duración de dos años, tiene como fin aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés. El plazo de vigencia de este nuevo Código comenzará a computarse desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros.

Podrán adherirse de forma voluntaria a este código las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

3.- Otras medidas

En relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, por un lado, se suspende durante un año (año 2023) el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor.

Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15?% a 0,05?% la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

Si tiene dudas sobre como negociar con su entidad bancaria para que apliquen esta nueva norma o cree que su préstamo contiene alguna cláusula abusiva, no duce en contactar con nosotros. La ayuda de un profesional puede ser determinante a la hora de negociar con su banco.