GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA  HIPOTECA: CRITERIO DEL  JUZGADO ESPECIALIZADO DE GRANADA DESPUÉS DE LA SENTENCIA DEL TJUE DE 16 DE JULIO DE 2020

El 16 de julio, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó que si se declaraba nula la cláusula que imponía todos los gastos de constitucion al consumidor, debian devolversetodos estos gastos, pues derivan de una cláusula nula. Sin embargo, el TJUE indicó también que este criterio se tiene que adoptar siempre y cuando “las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula no impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. El TJUE también determinó que, en estos casos, si la cláusula era declarada nula, debía condenarse en costas a la entidad bancaria, con independencia de que no se devolviese toda la cantidad reclamada.

Quiso el destino, que al día siguiente tuviésemos señalada una audiencia previa de una demanda en la que se reclamaban los gastos de constitución de la hipoteca, en el juzgado de primera instancia número 9 de Granada (uno de los especializados en estas esta, cuestiones) y ya tenemos sentencia.

La sentencia nº 1157/2020 de dictada por la magistrada Susana Álvarez Civantos, se pronuncia sobre todas y cada una de estas cuestiones, que vamos a analizar en este artículo, para conocer la posición de este juzgado:

1.- Gastos de Notaría

Manteniendo las tesis adoptadas por el Tribunal Supremo, y ratificada en sentencia de 24 de julio de 2020 (dictada pocos días después de la sentencia del TJUE), estos gastos corresponder por mitad a ambas partes, por lo que el juzgado condena al banco a devolver la mitad de los gastos de notaría.

Se basa para ello, al igual que el Tribunal Supremo, en diversa normativa interna, como el artículo 63 del Reglamento del Notariado, la norma 6ª del anexo II del RD 1426/1989 que aprueba el arancel de los notarios, para concluir que estos gastos corresponden a “los interesados” y que, en este caso, ambas partes están interesadas por igual en la intervención del notario.

2.- Gastos de tramitación ante el Registro de la Propiedad

En este caso manteniendo la doctrina del Tribunal Supremo, el juzgado condena al bando a devolver la totalidad de estos gastos, en base a lo que dispone la norma 8ª del anexo 2 del RD 1427/1989 que aprueba el arancel de los registradores de la propiedad. Según esta norma, corresponde el pago de estos aranceles a aquel a cuyo favor se inscriba el derecho y está claro, que el derecho de hipoteca es un derecho de garantía que se inscribe a favor de la entidad bancaria.

3.- Gastos de gestoría

Más polémica es la decisión adoptada respecto a estos gastos, ya que el juzgado de Granada, decide que este gasto debe ser afrontado por ambas partes, condenando por tanto al banco a devolver solo la mitad de los honorarios de la gestoría.

Respecto a estos gastos, no existe norma legal que atribuya su abono al consumidor, por lo que, según la sentencia del TJUE de 16 de julio, deberían devolverse por completo al consumidor.

Hasta ahora el Tribunal Supremo determinaba que este gasto correspondía a ambas partes porque el RD Ley 6/2000 de Medidas Urgentes de Intensificación de la competencia en Mercados de Bienes y Servicios da por supuesta la intervención de un gestor profesional ya que en su artículo 40 establece la obligación de ponerse de acuerdo en el nombramiento de un gestor.

Este razonamiento, era a nuestro juicio poco acertado, ya que, en todos los casos, la entidad bancaria imponía al consumidor los servicios de su gestoría, que, en la mayoría de los casos, cobraba unos honorarios muy por encima de los de mercado.

El juzgado especializado basa su decisión en la jurisprudencia anterior del Tribunal Supremo, lo cual es a nuestro juicio erróneo, ya que las sentencias del Tribunal Supremo sirven para interpretar las normas, pero no pueden ser consideradas “normativa interna”.

4.- Gastos de tasación

El Tribunal Supremo nos y ha pronunciado aun sobre esta cuestión, por lo que era de esperar que el juzgado ordenase la devolución de este gasto, al no haber ninguna normativa que imponga el mismo al consumidor. Sin embargo, el juzgado no acuerda la devolución de este gasto, ni totalmente ni por mitad.

Se basa para ello en lo dispuesto en la ley2/1981 de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario, modificada por la ley 41/2007 de 7 de diciembre. Esta ley establece la obligación de una tasación y obligaba a los bancos a aceptar la tasación que aportase el cliente. En la práctica son las entidades bancarias quienes encargan la tasación a “sociedades de tasación homologadas por la entidad” repercutiendo este gasto sobre el cliente. Entendemos que la norma en ningún momento decía quien debía sumir este gasto, sino que simplemente decía que era necesaria la tasación del inmueble y obligaba al banco a aceptar una tasación realizada por empresa homologada aportada por el cliente.

5.- Costas

Pero no todo van a ser malas noticias, porque en este capítulo, el juzgado si ha aplicado la jurisprudencia europea y ha condenado en costas a la entidad bancaria, con independencia de que la sentencia no devolviese la totalidad de las cantidades reclamadas.

En este despacho entendemos que los pronunciamientos de la sentencia, especialmente en lo que respecta a los gastos de gestoría y tasación, son desafortunados y habrá que seguir reclamándolos a la espera de que la Audiencia Provincial fije un criterio definitivo.